Банкротство физического лица с ипотекой, как сохранить квартиру

При банкротстве с ипотекой единственную квартиру теперь можно сохранить. Для этого должник и ипотечный банк заключают отдельное мировое соглашение, его утверждает суд, ипотеку дальше платят по графику, а остальные долги списываются в общей процедуре.

До сентября 2024 года банкротство с ипотекой означало одно, долги спишут, а квартиру продадут, ведь единственное жильё в залоге у банка закон не защищает. Ниже о том, что нужно, чтобы сохранить квартиру, кто может платить ипотеку, когда способ не сработает и что будет с остальными долгами.

Что изменилось в банкротстве с ипотекой

С сентября 2024 года в законе о банкротстве есть статья 213.10-1, по которой ипотечную квартиру можно оставить себе. Раньше залоговую квартиру продавали почти автоматически, банк получал деньги от продажи, остальные долги списывались, а человек оставался без жилья.

Теперь должник может заключить с банком отдельное мировое соглашение именно по ипотеке. Остальные долги по кредитам, картам и микрозаймам списываются в общей процедуре, а ипотека продолжает платиться по графику, и квартира остаётся в семье.

• Согласие остальных кредиторов не нужно. Банки по потребительским кредитам, МФО и коллекторы помешать не могут. Исключение составляют другие залогодержатели этой же квартиры, если она заложена не одному банку, они должны участвовать в соглашении.
• Согласие финансового управляющего не требуется. Его несогласие не основание для отказа в утверждении.
• Утверждает соглашение арбитражный суд. Дело о банкротстве при этом не прекращается, остальные долги списываются своим чередом, а требования ипотечного банка исключают из реестра.

Пока кредит не закрыт, квартира остаётся в залоге, и её страхование обязательно, а от чего в страховании ипотеки можно отказаться, разобрано отдельно.

Что нужно, чтобы сохранить квартиру

Закон требует, чтобы квартира была единственным жильём для вас и семьи, всё остальное требования банков. Путать их не стоит, иначе легко решить, что способ вам не подходит, когда на самом деле подходит.

Просрочка по ипотеке не приговор. Закон прямо разрешает заключить соглашение с просрочкой, в нём тогда прописывают, в каком порядке и в какие сроки вы её погасите (пункт 5 статьи 213.10-1). Для банков же это главное. Пока платежи идут вовремя, разговор конструктивный, а как только пошли пропуски, банк начинает настаивать на продаже квартиры, и договориться становится тяжело.

Отсюда самый практичный совет. Если денег в обрез, платите ипотеку, а не потребительские кредиты. Потребительские спишутся в процедуре, а просрочка по ипотеке может стоить вам квартиры.

Человек, который будет платить, нужен почти всегда. В законе такого требования нет, но человек проходит банкротство, потому что платить не может, и суду с банком нужно понимать, откуда возьмутся платежи в ближайшие годы. Если такого человека нет, шансы резко падают.

Единственное жильё это требование закона. После утверждения соглашения квартира и земля под ней не продаются за долги, а вторую, инвестиционную квартиру механизм не сохранит. Суд не утвердит соглашение, если защищать эту квартиру от взыскания несправедливо по отношению к кредиторам, например когда она явно избыточна для семьи или стала единственной незадолго до банкротства (пункт 8 статьи 213.10-1).

Когда можно заключить соглашение

Соглашение заключают на любом этапе дела, но не раньше, чем закончится срок для предъявления требований кредиторами, два месяца после публикации о том, что ваше заявление признали обоснованным. Прийти с готовым соглашением в первый же день не выйдет, сначала кредиторы должны заявиться. Дальше чем раньше, тем спокойнее, пока квартира не выставлена на торги, вариантов больше.

Кто платит по ипотеке, если человек банкрот

Платить по ипотеке в банкротстве может третье лицо, сам должник из доходов, которые нельзя забрать за долги, или из будущих доходов после процедуры (подпункт 4 пункта 4 статьи 213.10-1 закона о банкротстве). На практике соглашение почти всегда держится на третьем лице.

• Третье лицо. Супруг, родители, взрослые дети или любой близкий человек с постоянным доходом, готовый взять платежи на себя. Квартира остаётся семье, ипотеку тянет тот, кто может.
• Доходы, на которые нельзя обратить взыскание. Пенсия в пределах защищённой суммы, часть социальных выплат, деньги в пределах прожиточного минимума. Работает, когда платёж небольшой.
• Будущий доход самого должника после того, как процедура завершится и остальные долги спишут. Человек перестаёт платить пяти кредиторам и начинает платить одному, но на одних обещаниях будущего дохода банки соглашаются неохотно.

Если доход позволяет расплатиться не только по ипотеке, но и по остальным долгам за три года, в банкротстве есть и процедура реструктуризации долгов, в которой имущество не продают.

Что будет, если перестать платить по соглашению

Если соглашение не исполнять или его расторгнут, непогашенные требования банка вернутся в реестр, и банк снова сможет обратить взыскание на квартиру (пункт 9 статьи 213.10-1). Пока процедура идёт, он сделает это в деле о банкротстве, а если она уже завершена, в обычном порядке по закону об ипотеке. Соглашение не прощает ипотеку и не снимает залог, оно даёт возможность платить дальше и не потерять жильё.

Когда квартиру сохранить не получится

Квартиру не сохранить, если платить по ипотеке некому, квартира не единственное жильё или банк не согласен на условия. Суд не утвердит соглашение и в этих случаях.

• Нет источника платежей. Соглашение должно опираться на конкретные деньги, а не на надежду.
• Просрочка большая, а погасить её нечем. Условие о сроках погашения просрочки должно быть выполнимым.
• Квартира не единственное жильё. Если есть вторая, пригодная для жизни, ипотечную сохранить не выйдет.
• Жильё явно избыточно для семьи или стало единственным подозрительно вовремя.
• Банк против, а условия не согласованы. Ипотечный банк сам подписывает соглашение, и без него не обойтись.

Если квартиру всё же продают, должник получает часть денег. По статье 213.27-1 закона о банкротстве, введённой законом от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ, 80 % выручки после расходов на торги идёт банку, 10 % на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества, и 10 % получает должник, но не больше первого взноса и платежей по ипотеке. Остаток тоже идёт банку, а всё сверх его требований получает должник. Суд может уменьшить долю должника, если её хватает на явно избыточное жильё или должник вёл себя недобросовестно.

Что будет с остальными долгами при банкротстве с ипотекой

Остальные долги, кредиты, кредитные карты, микрозаймы, долги по распискам, пени и штрафы, при банкротстве с ипотекой списываются. С введения процедуры прекращается начисление процентов и неустоек, приставы останавливают производства, а требования к вам предъявляют только в суде.

С ипотекой всё наоборот, и это надо понимать заранее. Требования ипотечного банка по соглашению исполняются на первоначальных условиях, ставка и график прежние, проценты продолжают начисляться (подпункт 3 пункта 4 статьи 213.10-1). Мораторий, который останавливает остальные долги, на ипотеку не распространяется.

Не списываются алименты, возмещение вреда жизни и здоровью, зарплата работникам и ещё несколько категорий долгов. Полный перечень того, какие долги не списываются при банкротстве физических лиц, собран отдельно, там же ответы про единственное жильё и ограничения после процедуры.

Сколько стоит банкротство с ипотекой и сколько длится

Обязательные расходы при банкротстве с ипотекой те же, что и без неё, это вознаграждение финансового управляющего 25 тысяч рублей за процедуру плюс проценты, публикации и почта. В наших делах процедура в основном занимает около десяти месяцев, а с имуществом, сделками за три года или спорами с кредиторами дольше.

Есть расход, о котором обычно не пишут. Если всего вашего имущества, кроме самой квартиры и участка под ней, не хватает на расчёт с кредиторами первой и второй очереди, суд утвердит соглашение, только если вы внесёте деньги для их погашения на специальный счёт, но не больше 10 % стоимости квартиры по отчёту оценщика (пункт 6 статьи 213.10-1). Первая и вторая очередь это возмещение вреда жизни и здоровью, алименты и долги по зарплате, и у большинства должников таких кредиторов нет. Если они есть, деньги придётся искать заранее.

Из чего складываются обязательные расходы, разобрано в статье о том, сколько стоит банкротство физических лиц.

Внесудебное банкротство через МФЦ при ипотеке не подходит. Туда пускают в основном тех, у кого приставы окончили производство, не найдя имущества, а ипотечная квартира как раз такое имущество, и само соглашение по статье 213.10-1 заключают только в судебном деле. Условия внесудебной процедуры в статье о банкротстве через МФЦ.

Когда подавать на банкротство при ипотеке

Подавать на банкротство при ипотеке лучше до того, как по ипотеке накопилась просрочка, потому что от неё зависит, согласится ли банк на соглашение. Ждать, пока долг дорастёт до 500 тысяч рублей, не нужно.

Обязан обратиться в суд тот, у кого долгов не меньше 500 тысяч рублей и кто, рассчитавшись с одним кредитором, уже не расплатится с остальными (пункт 1 статьи 213.4 закона о банкротстве). Вправе подать заявление любой, кто предвидит, что не сможет расплатиться, например если перестал платить кредиторам или больше десятой части его долгов просрочено дольше месяца, и сумма долга при этом значения не имеет.

Если долг совсем небольшой, а платить за процедуру нечем, суд вправе прекратить производство из-за отсутствия средств на её финансирование. При ипотеке это редкость, суммы там другие, но свою ситуацию всё равно нужно проверить по цифрам.

Последствия банкротства с ипотекой, правда и мифы

Последствия у банкротства с ипотекой те же, что у любого банкротства, а миф о том, что заберут всё имущество, не подтверждается. Единственное жильё без залога защищено законом, а ипотечное сохраняется по отдельному соглашению.

Правда. Пять лет, обращаясь за кредитом, придётся сообщать банку о банкротстве (пункт 1 статьи 213.30 закона о банкротстве). Три года нельзя занимать руководящие должности в организациях, а для банков, страховых и пенсионных фондов сроки больше. Повторно пройти процедуру можно через пять лет, и судебную, и внесудебную через МФЦ.

Миф. «После банкротства кредит не дадут никогда», дадут, банки смотрят на текущий доход и на то, что старых долгов больше нет. «Отберут всё имущество», не отберут единственное жильё, личные вещи, инструменты для работы и деньги в пределах прожиточного минимума. «Пострадают родственники», не пострадают, если не были поручителями и не участвовали в сомнительных сделках.

Коротко о банкротстве с ипотекой

• С сентября 2024 года ипотечную квартиру при банкротстве можно сохранить по отдельному мировому соглашению с банком, которое утверждает суд.
• Закон требует, чтобы жильё было единственным. Просрочка заключению соглашения не мешает, но снижает шансы договориться с банком.
• Платить может третье лицо, сам должник из защищённых доходов или из будущих доходов. На практике почти всегда нужен кто-то из близких с постоянным заработком.
• Остальные долги списываются, а ипотека не замораживается и платится по прежнему графику.
• Если квартиру всё же продают, по закону должник получает 10 % выручки, но не больше первого взноса и платежей по ипотеке.
• Сохранить ипотечную квартиру через МФЦ нельзя, соглашение с банком заключают только в суде.
• Перестанете платить по соглашению, банк вернёт требования в реестр и сможет забрать квартиру.

Частые вопросы

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Да, с сентября 2024 года, если квартира единственное жильё. По пункту 1 статьи 213.10-1 закона о банкротстве гражданин и ипотечный банк «вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами», а остальные долги идут в общую процедуру.

Кто может платить ипотеку за банкрота?

Чаще всего третье лицо, супруг, родители или взрослые дети с постоянным доходом. Закон допускает ещё платежи из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, и из будущих доходов самого должника, но банки соглашаются на них неохотно.

Нужно ли согласие других кредиторов на мировое соглашение по ипотеке?

Нет, согласие остальных кредиторов и финансового управляющего не нужно, нужны согласие ипотечного банка и утверждение арбитражного суда. Исключение составляют другие залогодержатели той же квартиры.

Что будет, если ипотечную квартиру всё же продадут?

Должник получает часть выручки. По статье 213.27-1 закона о банкротстве 80 % после расходов на торги идёт банку, 10 % на долги первой и второй очереди и 10 % должнику, но не больше суммы его первого взноса и платежей по ипотеке.

С чего начать

1. Соберите список всех долгов, кому, сколько и с какого месяца просрочка.
2. Отдельно посмотрите остаток по ипотеке, платёж и наличие просрочек.
3. Проверьте, есть ли у вас алименты, долги по зарплате или возмещение вреда, от этого зависит, придётся ли вносить деньги на специальный счёт.
4. Решите главный вопрос, кто сможет платить по ипотеке дальше. От этого зависит, реально ли сохранить квартиру.
5. Приходите на консультацию с этими цифрами, по ним юрист сразу скажет, подходит ли вам банкротство с ипотекой и что спишется.

Первая консультация в «Безкредитофф» бесплатная. Ведём банкротство физических лиц по всей России, офис в Санкт-Петербурге, и разбираем вашу ситуацию, а не общий случай, 8 (812) 407-34-16.