Когда нужна оценка имущества и что проверить в отчёте оценщика

Оценка имущества обязательна по закону в спорах о его стоимости, например при разделе имущества супругов, а ещё когда пристав обращает взыскание на недвижимость или вещь дороже 30 тысяч рублей. Нотариусу для наследства можно показать и кадастровую стоимость, без оценщика.

Отчёт об оценке вправе подписать только оценщик, который состоит в саморегулируемой организации и застраховал ответственность. Цена из его отчёта считается рекомендуемой для сделки шесть месяцев, а спор о ней решает суд.

Когда оценка имущества обязательна по закону

Закон об оценочной деятельности требует оценку, когда стороны спорят о стоимости имущества (статья 8). Среди таких случаев прямо названы раздел имущества супругов, если один из них не согласен с ценой, споры о стоимости квартиры в ипотеке и споры с налоговой о налоговой базе.

• Ипотека. В договоре ипотеки обязательно указывают оценку квартиры или дома, её определяют по соглашению заёмщика и банка (пункты 1 и 3 статьи 9 закона об ипотеке), поэтому банк просит отчёт оценщика.
• Приставы. Недвижимость и вещь дороже 30 тысяч рублей пристав обязан передать на оценку оценщику (часть 2 статьи 85 закона об исполнительном производстве).
• Суд. Если стороны спорят о цене, суд может назначить экспертизу (статья 79 Гражданского процессуального кодекса) или оценить отчёт, который принесла сторона.

Когда можно обойтись без оценщика

Без оценщика можно обойтись, если закон разрешает другой способ определить цену или спора о ней нет.

• Наследство. Для расчёта пошлины за свидетельство о праве на наследство наследник сам выбирает, какую стоимость показать нотариусу, рыночную или кадастровую, и нотариус не вправе требовать определённый вид оценки (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса). Если показать несколько документов, берут меньшую стоимость.
• Раздел по согласию. Если супруги договорились о цене, оценщик не нужен, обязательной оценка становится только при споре.
• Банкротство. Имущество оценивает финансовый управляющий, а оценщика привлекают по решению собрания кредиторов, и платят за него те, кто голосовал за это решение (пункт 2 статьи 213.26 закона о банкротстве).

Кадастровую стоимость квартиры или дома показывает выписка из ЕГРН, её можно заказать на Госуслугах. У машины кадастровой стоимости нет, для нотариуса её определяет оценщик или судебно-экспертное учреждение (подпункт 7 пункта 1 статьи 333.25).

Оценка имущества при разделе между супругами

При разделе в суде стоимость имущества определяют на время рассмотрения дела, а не на день покупки (пункт 15 постановления Пленума Верховного суда от 5 ноября 1998 года № 15). Цена из старого договора купли-продажи для раздела не подойдёт, нужна оценка на сегодняшний день.

Если супруги согласны с ценой, её указывают в соглашении о разделе или в иске. Если нет, каждый вправе принести свой отчёт, а при большом расхождении суд может назначить судебную экспертизу. Как раздел и брачный договор работают, когда у одного из супругов долги, разобрано в статье о брачном договоре при долгах и банкротстве.

Как проверить оценщика

Оценщиком может быть только человек, который состоит в саморегулируемой организации оценщиков и застраховал свою ответственность (статья 4 закона об оценочной деятельности). Саморегулируемая организация это профессиональное объединение оценщиков, она ведёт реестр своих членов, рассматривает жалобы на них и держит компенсационный фонд.

• Образование и аттестат. Для членства нужны высшее образование или переподготовка по оценке и квалификационный аттестат, а оценивать можно только по направлениям из аттестата (статьи 4 и 24).
• Документы по запросу. По требованию заказчика оценщик обязан показать страховой полис, документ об образовании и выписку из реестра своей организации (статья 15).
• Независимость. Оценщик не вправе оценивать имущество, в котором у него или у его близких родственников есть свой интерес, а его вознаграждение не может зависеть от итоговой цены (статья 16).
• Ответственность. Убытки, которые оценщик причинил своим отчётом, возмещают за счёт его имущества, страховки и компенсационного фонда его организации (статья 24.6).

Что указать в договоре на оценку

Договор на оценку заключают письменно, и закон перечисляет, что в нём должно быть (статья 10 закона об оценочной деятельности).

• Цель оценки, например для суда, нотариуса или банка.
• Описание имущества, по которому его можно точно узнать.
• Вид стоимости. Если его не указать, определяют рыночную (статья 7).
• Дата оценки, то есть день, на который определяют цену.
• Вознаграждение оценщика, сведения о его страховке и название его саморегулируемой организации.

Оценщику дают документы, по которым видно, что это за имущество и в каком оно состоянии. Для квартиры обычно это выписка из ЕГРН и план, для машины паспорт транспортного средства и свидетельство о регистрации.

Дату оценки выбирают под задачу. Для наследства цену определяют на день открытия наследства (подпункт 6 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса), поэтому отчёт можно заказать и позже, указав эту дату.

Что должно быть в отчёте об оценке

Итоговая цена в отчёте чаще всего рыночная, то есть по статье 3 закона об оценочной деятельности «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Кроме неё закон знает кадастровую стоимость, её устанавливает государство, и ликвидационную, это цена при вынужденной продаже быстрее обычного срока.

Отчёт должен содержать всё, чтобы цену можно было проверить (статья 11).

• Дата составления, номер отчёта и основание, то есть договор.
• Сведения об оценщике и его членстве в саморегулируемой организации.
• Точное описание имущества и перечень документов, по которым его оценивали.
• Использованные данные с источниками, ход расчёта и итоговая цена.
• Дата, на которую определена стоимость.

Бумажный отчёт должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный подписан усиленной квалифицированной электронной подписью. Если чего-то из этого нет, отчёт не соответствует закону, и это довод против него в споре.

Сколько действует отчёт об оценке

Цена из отчёта считается рекомендуемой для сделки и для начальной цены торгов шесть месяцев с даты составления отчёта (часть 2 статьи 12 закона об оценочной деятельности). После этого для сделки или торгов обычно заказывают новый отчёт.

• Приставы. Если срок отчёта истёк, а имущество не продали, пристав обязан в течение месяца заказать повторную оценку (часть 8 статьи 85 закона об исполнительном производстве).
• Раздел в суде. Нужна цена на время рассмотрения дела, отчёт с давней датой оценки её не покажет.
• Наследство. Важна не дата отчёта, а дата оценки, день открытия наследства.

Оценка имущества приставом и при банкротстве

Арестованное имущество пристав оценивает по рыночным ценам, а недвижимость и вещи дороже 30 тысяч рублей обязательно через оценщика (статья 85 закона об исполнительном производстве). Если вы не согласны с оценкой, которую пристав сделал сам, он обязан привлечь оценщика, а расходы несёт тот, кто оспаривает оценку.

Оспорить оценку пристава можно в суде в течение десяти дней со дня извещения о ней. Вещь, которую оценили не дороже 30 тысяч рублей, должник вправе в те же десять дней попросить продать самостоятельно (статья 87.1). Что приставы вообще вправе забрать, разобрано в статье о том, что могут конфисковать судебные приставы за неуплату кредита.

В банкротстве имущество оценивает финансовый управляющий, решение об оценке он принимает письменно, и оспорить его могут сам должник и кредиторы (пункт 2 статьи 213.26 закона о банкротстве). Как в банкротстве проходит процедура реализации имущества, разобрано в статье о реализации имущества должников.

Как оспорить оценку имущества

Спор о том, верна ли цена в отчёте, в том числе когда на то же имущество есть другой отчёт, решает суд (статья 13 закона об оценочной деятельности). Главный довод в таком споре это отчёт другого оценщика или заключение судебной экспертизы.

1. Получите копию отчёта, с которым не согласны, и проверьте его по списку из раздела выше.
2. Закажите независимую оценку на ту же дату оценки.
3. Подайте возражения или иск и приложите свой отчёт, в споре с приставом в течение десяти дней.
4. Если отчёты сильно расходятся, попросите суд назначить судебную экспертизу.

Жалобу на ошибки в отчёте можно подать и в саморегулируемую организацию оценщика, она обязана рассматривать жалобы на своих членов (статья 22.2). Отчёт для суда делает наш оценщик, и он же защищает его в деле.

Коротко

• Оценка имущества обязательна при спорах о его цене, в договоре ипотеки и когда пристав обращает взыскание на недвижимость или вещь дороже 30 тысяч рублей.
• Для наследства нотариусу можно показать кадастровую стоимость, а при разделе оценщик нужен, только если супруги спорят о цене.
• Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации и застраховать ответственность, по запросу он показывает полис и выписку из реестра.
• В договоре указывают цель, вид стоимости и дату оценки, а отчёт должен быть пронумерован, подписан и заверен.
• Цена из отчёта рекомендуемая шесть месяцев, а при разделе в суде стоимость определяют на время рассмотрения дела.
• Спор о цене решает суд, оценку пристава оспаривают в течение десяти дней.

Частые вопросы

Нужна ли оценка имущества для нотариуса при наследстве?

Не обязательно. Для расчёта пошлины наследник сам выбирает, какую стоимость показать нотариусу, рыночную или кадастровую, а нотариус не вправе требовать определённый вид оценки. У машины кадастровой стоимости нет, её стоимость определяет оценщик.

Обязательна ли оценка при разделе имущества супругов?

Только если супруги спорят о стоимости. Если они договорились о цене, оценщик не нужен, а в суде стоимость определяют на время рассмотрения дела.

Сколько действует отчёт об оценке имущества?

Цена из отчёта считается рекомендуемой для сделки и торгов шесть месяцев с даты составления отчёта. Для наследства важна дата оценки, день открытия наследства.

Можно ли оспорить отчёт оценщика?

Можно, спор о том, верна ли цена, решает суд. Нужен другой отчёт или судебная экспертиза, а оценку пристава оспаривают в течение десяти дней со дня извещения.

Что делать дальше

Сначала решите, для чего нужна оценка, от этого зависят вид стоимости и дата оценки. Если цена нужна для спора, заказывайте отчёт у оценщика, который сам защитит его в суде.

Приходите на бесплатную консультацию, скажем, нужна ли вам оценка и какая, а отчёт для суда, нотариуса или банка сделает наш оценщик, подробнее на странице оценки имущества. Если оценка понадобилась из-за долгов и ареста имущества, обсудим и банкротство физических лиц под ключ. «Безкредитофф» работает по всей России, офис в Санкт-Петербурге, телефон 8 (812) 407-34-16.