Что будет, если не платить ипотеку, и как сохранить квартиру

Если платить ипотеку стало нечем, время у вас есть, но немного. Сразу забрать квартиру банк не может. Если квартира единственная, для этого ему нужен суд, а суд в некоторых случаях банку откажет. Но единственное жильё, если оно в ипотеке, закон от продажи за долги не защищает.

Ниже по шагам, что будет, если не платить ипотеку, в какие сроки, когда банк не вправе забрать квартиру и что можно сделать на каждом этапе.

Что будет, если не платить ипотеку

Банк начислит пени, потребует вернуть весь кредит досрочно, подаст в суд и продаст квартиру с торгов. Так бывает и с единственным жильём, если оно в ипотеке.

По времени это выглядит так.

• С первого дня просрочки. Банк начисляет пени. По ипотеке их предел ниже, чем по обычному кредиту, не больше ключевой ставки Банка России на день заключения договора, если проценты по кредиту продолжают начисляться, или 0,06 % от просроченной суммы в день, если не начисляются (часть 5 статьи 6.1 закона о потребительском кредите). Просрочка по ипотеке попадает в кредитную историю, начинаются звонки и письма.
• После 60 дней просрочки за последние полгода. Банк вправе потребовать вернуть весь остаток кредита с процентами и даёт на это не меньше 30 календарных дней (часть 2 статьи 14 закона о потребительском кредите). Подробно об этом в статье о том, может ли банк потребовать досрочное погашение кредита.
• Суд. Если весь долг не вернули, банк подаёт в суд и просит продать квартиру. Начальную цену суд ставит в 80 % рыночной стоимости по отчёту оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 закона об ипотеке).
• Торги. Квартиру продают приставы. Если первые торги не состоялись, на повторных цену снижают на 15 %. Если квартиру не продали и тогда, банк вправе оставить её себе по цене на 25 % ниже начальной (статья 58 закона об ипотеке).
• Выселение. После продажи право жить в квартире теряете вы и все, кто там живёт, если ипотеку брали на покупку этой квартиры (статья 78 закона об ипотеке).
• Остаток долга. Если денег от продажи не хватило, а так бывает часто, недостающая часть остаётся за вами. Если денег хватило с избытком, разницу возвращают вам. Когда долг всё же прекращается, разобрано ниже.

Сколько времени пройдёт от первой просрочки до торгов, заранее не скажет никто. Одни банки ждут с просрочкой полгода и год, другие идут в суд уже после трёх месяцев. Потом дело передают приставам, и одни организуют торги быстро, другие позже. Поэтому действовать лучше сразу, не дожидаясь письма из суда.

Заберут ли единственную квартиру в ипотеке

Да. Единственное жильё нельзя продать за долги, но закон делает исключение для квартиры в ипотеке (статья 446 Гражданского процессуального кодекса). Не спасает и то, что в квартире прописаны дети или на неё потрачен материнский капитал. Если детям уже выделены доли, квартиру всё равно продают целиком. Залог сохраняется, к кому бы ни перешли права на квартиру, в том числе к детям (статья 353 Гражданского кодекса, статья 38 закона об ипотеке).

Без суда единственную квартиру не заберут. Закон об ипотеке запрещает банку забирать единственное жильё без суда, если только вы сами после просрочки не подпишете с ним соглашение об этом (подпункт 1 пункта 5 статьи 55). Подписывать такое соглашение, не разобравшись в последствиях, не стоит.

Когда банк не вправе забрать квартиру за просрочку по ипотеке

Суд откажет банку, если на день решения выполнены сразу два условия. Просроченная сумма меньше 5 % стоимости квартиры, и просрочка длится меньше трёх месяцев. Так прямо записано в пункте 1 статьи 54.1 закона об ипотеке. Долг должен составлять «менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки», а просрочка «менее трех месяцев».

У правила про 5 % и три месяца есть исключение. Если вы нарушали сроки платежей больше трёх раз за 12 месяцев до иска, квартиру могут продать, даже когда каждая просрочка была небольшой (пункт 5 статьи 54.1). А отказ суда ипотеку не снимает, и банк вправе подать в суд снова, когда просрочка вырастет.

Гасить одну просрочку имеет смысл, пока банк не потребовал вернуть весь кредит. После такого требования, а тем более после иска, к оплате уже весь долг, и погашение просрочки положение не меняет. Сохранить квартиру тогда можно, только закрыв долг целиком или заключив с банком мировое соглашение в суде. В нём можно договориться о новом графике, а квартира остаётся в залоге (статья 55.1 закона об ипотеке).

Нечем платить ипотеку, что делать

Если не можете платить ипотеку, действуйте до того, как банк потребовал вернуть весь кредит. Пока такого требования нет, работают все варианты ниже. После него остаётся закрыть долг целиком или заключить с банком мировое соглашение в суде, а продать квартиру самому по закону можно только до иска.

Варианты от самого простого к самому крайнему.

1. Ипотечные каникулы. Платежи можно остановить или уменьшить до 6 месяцев, если кредит не больше 15 млн рублей, квартира единственная и есть законное основание. Например, вас уволили и вы встали на учёт в службе занятости, доход упал больше чем на 30 %, вам дали инвалидность I или II группы или вы на больничном дольше двух месяцев (статья 6.1-1 закона о потребительском кредите). С 1 сентября 2026 года основанием стало и рождение второго и следующих детей, тогда каникулы до 18 месяцев. Банк обязан их дать, если условия выполнены. Подробно в статье об ипотечных каникулах, а как написать банку, в статье об отсрочке платежа по кредиту.
2. Реструктуризация в банке. Если каникулы не положены, просите банк увеличить срок кредита или дать отсрочку. Здесь банк уже не обязан, поэтому приходите с расчётом, какой платёж вы реально потянете. Подробнее в статье о реструктуризации кредита.
3. Страховка. Проверьте полис. При инвалидности I или II группы или смерти заёмщика страхование жизни может закрыть кредит, если такой случай назван в договоре страхования. От потери работы защищает только отдельный полис, если вы его оформляли. Что покрывает страховка, разобрано в статье о страховании ипотеки.
4. Деньги от государства. Материнским капиталом можно погасить ипотеку. А семьи, где третий или следующий ребёнок родился с 2019 по 2030 год, могут один раз получить до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки.
5. Продажа квартиры самому, если платить не получится и дальше. Как это сделать, ниже.
6. Банкротство, если кроме ипотеки есть другие долги, которые вы не тянете. О нём тоже ниже.

Можно ли продать квартиру в ипотеке, если нечем платить

Да. С сентября 2024 года закон об ипотеке разрешает заёмщику самому продать заложенную квартиру, чтобы закрыть ипотеку. Отказать банк вправе только в случаях, которые перечислены в законе (статья 37.1).

Как это работает.

• Вы пишете в банк заявление о самостоятельной продаже. Сделать это нужно до того, как банк подал в суд или получил исполнительную надпись нотариуса.
• Банк в течение 10 рабочих дней отвечает и называет сумму долга и минимальную цену продажи, она равна долгу.
• На продажу даётся 4 месяца со дня, когда банк получил заявление, включая регистрацию сделки. По соглашению с банком срок можно продлить.
• Деньги покупателя идут на погашение ипотеки, остаток ваш.

Право не действует, если в отношении вас уже идёт банкротство, если квартира в залоге сразу у нескольких кредиторов или если такое же заявление вы уже подавали и продать не успели.

Продавать самому выгоднее, чем ждать торгов. По закону об ипотеке начальная цена на торгах 80 % от рыночной, а на повторных ещё на 15 % ниже. Продавая сами, вы получаете рыночную цену и забираете разницу. Рыночную цену подтвердит отчёт оценщика, он пригодится и в разговоре с банком, и в суде.

Останется ли долг, если квартиру продадут

Вне банкротства да. Если денег от торгов не хватило, остаток банк взыщет с вас как обычный долг. Прекращается он только в одном случае. По ипотеке была страховка ответственности заёмщика или финансового риска банка, и банк получил по ней выплату (пункт 5 статьи 61 закона об ипотеке). Обычная страховка жизни и квартиры тут не поможет.

В банкротстве остаток ипотечного долга после продажи квартиры списывается вместе с другими долгами, если суд не найдёт недобросовестности.

Что будет с ипотекой при банкротстве

Банкротство имеет смысл, когда кроме ипотеки есть другие долги, которые вы не тянете. Тогда возможны два пути.

• Сохранить квартиру. С сентября 2024 года можно заключить с банком отдельное мировое соглашение по ипотеке (статья 213.10-1 закона о банкротстве). Вы продолжаете платить ипотеку, квартиру не продают, а остальные долги списывают в процедуре банкротства. Для этого нужны согласие банка и доход, с которого вы потянете платежи, либо человек, который будет платить за вас. Если у вас есть долги по алиментам, возмещению вреда здоровью или зарплате работникам и на них не хватает другого имущества, на специальный счёт придётся внести деньги, но не больше 10 % стоимости квартиры (пункт 6 той же статьи).
• Продать квартиру. С апреля 2026 года деньги от продажи единственного ипотечного жилья в банкротстве делят по-новому. Банк получает 80 % выручки, а 10 % возвращают вам, но не больше, чем вы сами вложили в квартиру, то есть первоначальный взнос и платежи по ипотеке (статья 213.27-1 закона о банкротстве). Суд может уменьшить вашу часть, если вы вели себя недобросовестно. Остаток ипотечного долга списывается.

Подробно о том, как это работает, в статье о банкротстве физического лица с ипотекой.

Если ипотеку не платит бывший супруг или созаёмщик

Банк смотрит на договор, а не на развод. Если вы созаёмщик и договор устанавливает солидарную ответственность, то есть каждый отвечает за весь долг, банк вправе требовать весь платёж с вас. Квартира в залоге целиком, поэтому её могут продать, кто бы из вас ни перестал платить.

Можно платить за двоих, а потом через суд взыскать долю с бывшего супруга (статья 325 Гражданского кодекса). Как делят ипотеку при разводе, разобрано в статье о кредитах бывших супругов, а права и риски созаёмщика в статье о созаёмщике и поручителе по ипотеке.

Чего не делать, если платить нечем

• Не прятаться от банка. Письма приходят по адресу из договора, и суд пройдёт без вас.
• Не брать потребительский кредит или микрозайм, чтобы внести платёж по ипотеке, если доход упал надолго. Долг растёт, а проблема остаётся.
• Не ждать иска. После иска право самому продать квартиру по закону пропадает.
• Не сдавать квартиру без согласия банка, если договор это запрещает.

Коротко

• Если не платить ипотеку, банк начисляет пени, после 60 дней просрочки за полгода вправе потребовать весь долг, а затем через суд продаёт квартиру с торгов.
• Единственное жильё в ипотеке от продажи не защищено, даже если на него потрачен материнский капитал, в нём прописаны дети или им выделены доли.
• Без суда единственную квартиру не заберут, если вы сами не подпишете с банком соглашение об этом.
• По закону об ипотеке суд откажет банку, если просрочка меньше 5 % стоимости квартиры и короче трёх месяцев, но не тогда, когда вы нарушали сроки больше трёх раз за год.
• Ипотечные каникулы положены по закону до 6 месяцев, а при рождении второго и следующих детей с 1 сентября 2026 года до 18 месяцев.
• После требования вернуть весь кредит сохранить квартиру можно, только закрыв долг целиком или заключив с банком мировое соглашение в суде.
• До иска банка квартиру можно продать самому по рыночной цене, на это даётся 4 месяца.
• Вне банкротства недоплаченный после торгов долг остаётся за вами, если не было страховки ответственности заёмщика, а в банкротстве он списывается.
• В банкротстве квартиру можно сохранить мировым соглашением с банком, а если её продают, по закону о банкротстве 10 % выручки возвращают вам, но не больше вашего взноса и платежей.

Частые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку?

Банк начислит пени, после 60 дней просрочки за последние полгода вправе потребовать вернуть весь кредит, а если вы не вернёте, через суд продаст квартиру с торгов. Если денег от продажи не хватит, остаток долга вне банкротства останется за вами.

Через сколько банк может забрать квартиру за неуплату ипотеки?

Потребовать весь долг банк вправе после 60 дней просрочки за последние 180 дней и даёт на возврат не меньше 30 дней. Забрать квартиру банк может через суд и торги. Без суда единственное жильё не заберут, если вы сами не подпишете с банком соглашение об этом. А суд откажет, если просрочка короче трёх месяцев и меньше 5 % стоимости квартиры. Сколько пройдёт до торгов на деле, зависит от банка и приставов, однозначного срока нет.

Заберут ли единственное жильё, если оно в ипотеке?

Да, запрет продавать единственное жильё за долги на ипотечную квартиру не распространяется. Но без суда её не заберут, если вы сами не подпишете с банком соглашение об этом.

Останется ли долг по ипотеке после продажи квартиры?

Вне банкротства да, недоплаченную часть банк взыщет с вас. Долг прекращается, только если была страховка ответственности заёмщика и банк получил выплату. В банкротстве остаток ипотечного долга списывается.

Что делать дальше

Если просрочки ещё нет или она небольшая, подайте заявление на каникулы или попросите банк о реструктуризации, пока он не потребовал вернуть весь кредит. Если платить не получится и дальше, продайте квартиру сами, так вы получите рыночную цену, а не цену торгов. Если банк уже потребовал весь долг или подал в суд, остаются полное погашение или мировое соглашение с банком в суде. Если кроме ипотеки есть другие долги, посчитайте, не выгоднее ли банкротство, где квартиру можно сохранить мировым соглашением с банком.

Приходите на бесплатную консультацию. Посмотрим договор, график и просрочку и скажем, что ещё можно успеть и какой вариант подходит вам. «Безкредитофф» работает по всей России, офис в Санкт-Петербурге, телефон 8 (812) 407-34-16.