Созаёмщик и поручитель по ипотеке: разница и риски

Согласиться помочь родственнику или другу с ипотекой легко: подписал бумаги — и человек получил квартиру. Проблемы начинаются через год-два, когда заёмщик перестаёт платить, а звонки из банка идут вам. И тут выясняется, что многие даже не знают, кем именно записаны в договоре — поручителем или созаёмщиком. А разница между ними огромная.

Разберём простыми словами: чем созаёмщик по ипотеке отличается от поручителя, кто из них рискует больше, есть ли право на квартиру, что будет при разводе и банкротстве и можно ли выйти из этой роли.

Созаёмщик и поручитель по ипотеке: в чём разница

Это две разные роли, и путать их дорого.

• Созаёмщик берёт кредит вместе с заёмщиком. Он должник с первого дня, наравне со всеми. Его доход учитывают при одобрении, и именно поэтому созаёмщиков чаще всего и привлекают — чтобы одобрили большую сумму.
• Поручитель сам ничего не получает. Он даёт банку обещание: если заёмщик не заплатит, заплачу я. Его доход тоже смотрят, но кредит оформлен не на него.
• Когда приходят к вам. К созаёмщику банк может обратиться сразу, не разбираясь, кто именно должен платить. К поручителю — как правило, тоже сразу, если в договоре написано «солидарная ответственность», а пишут так почти всегда.
• Кредитная история. Ипотека отражается в истории и у созаёмщика, и у поручителя. Просрочка заёмщика испортит её обоим, а новый кредит вам одобрят с трудом: банк видит чужой долг как вашу нагрузку.
• Супруги. Муж или жена заёмщика почти всегда становится созаёмщиком автоматически — по требованию банка. Отказаться можно только через брачный договор, и банк должен об этом знать.

Имеет ли созаёмщик право на квартиру

Самое частое заблуждение. Ответ: сам по себе статус созаёмщика права собственности не даёт.

• Право на долю появляется только если вы указаны покупателем в договоре купли-продажи и внесены в реестр как собственник.
• Можно годами платить по чужой ипотеке, быть созаёмщиком — и не иметь на квартиру никаких прав.
• Исключение — супруги: жильё, купленное в браке, считается общим независимо от того, на кого записано.
• Если вы платили, но собственником не являетесь, остаётся требовать деньги обратно с того, за кого платили. Для этого нужны подтверждения платежей именно с вашего счёта.

Поэтому до подписания смотрите не только кредитный договор, но и договор купли-продажи: кто там покупатель и в каких долях.

За что отвечает поручитель по ипотеке

• За весь долг целиком, а не за его часть: основной долг, проценты, неустойку и судебные расходы банка.
• Отвечает своим имуществом и доходами — так же, как отвечал бы заёмщик.
• Банк не обязан сначала продавать квартиру и только потом идти к вам: при солидарной ответственности он выбирает, с кого взыскивать.
• Если денег от продажи квартиры не хватило, остаток тоже могут потребовать с поручителя.
• Заплатив за заёмщика, вы получаете право требовать эти деньги с него — но фактически это отдельный суд и отдельное взыскание.

Общие правила поручительства подробно разобраны в статье о том, за что отвечает поручитель по кредиту.

Если созаёмщик или заёмщик перестал платить

Первое, что нужно понять: молчать нельзя. Долг растёт, а ваша кредитная история портится, даже если платить должен не вы.

1. Свяжитесь с заёмщиком и выясните, это временно или всерьёз.
2. Запросите в банке справку о задолженности: сколько долга, сколько просрочки, сколько неустойки. Как созаёмщик вы имеете право её получить.
3. Проверьте страховку. Если платить перестали из-за болезни, потери работы или смерти — возможно, случай страховой.
4. Обсудите с банком отсрочку. Ипотечные каникулы и реструктуризацию можно запрашивать, пока просрочка небольшая: разбор — в статье про ипотечные каникулы.
5. Решите, платить ли самому. Если платите — сохраняйте все чеки и платите со своего счёта: без этого потом ничего не вернуть.
6. Не ждите суда. После него добавятся госпошлина, расходы на юристов банка и исполнительский сбор.

Ипотека и развод: что с созаёмщиком

Развод сам по себе ничего не меняет для банка. Это ключевая вещь, которую узнают слишком поздно.

• Бывший супруг остаётся созаёмщиком и должен платить, пока договор не изменён.
• Соглашение между супругами «ипотеку платит он» банк не связывает: для него вы оба по-прежнему должники.
• Разделить долг можно только с согласия банка, а он соглашается редко: два платёжеспособных должника надёжнее одного.
• Суд может разделить имущество и долги между супругами, но обязательство перед банком от этого не исчезает.
• Практический выход обычно один: продать квартиру и закрыть кредит либо переоформить ипотеку на одного, если банк одобрит и дохода хватит.

Как делятся долги супругов в целом — в статье о том, как делятся кредиты при разводе.

Банкротство: что будет с созаёмщиком и поручителем

Здесь скажем прямо, потому что надежда обычно ложная.

• Банкротство заёмщика вас не освобождает. Если суд списал долги ему, ваш долг перед банком остаётся: банк просто предъявит требование вам.
• Требование заявляют в деле о банкротстве. Заплатив за должника, вы вправе встать в реестр кредиторов — но денег от этого может и не хватить.
• Если банкротится созаёмщик, оставшиеся должники продолжают отвечать за весь долг целиком.
• Своё банкротство долг по ипотеке спишет, но заложенная квартира при этом уходит на торги. Есть исключение: с 8 сентября 2024 года ипотечное жильё можно сохранить через отдельное мировое соглашение с банком, при котором остальные долги списываются. Разбор — в статье о банкротстве с ипотекой.
• Порядок важен. Прежде чем подавать на банкротство самому, посчитайте, что произойдёт с квартирой и с другими должниками по этому кредиту.

Можно ли выйти из созаёмщиков или перестать быть поручителем

Просто передумать нельзя — договор подписан. Но варианты есть.

• Согласие банка. Единственный прямой путь: банк меняет договор, выводя вас и оставляя того, чьего дохода хватает. Соглашаются неохотно.
• Замена на другого человека. Иногда банк идёт навстречу, если новый участник не хуже по доходу и истории.
• Рефинансирование. Заёмщик берёт новый кредит в другом банке уже без вас и закрывает старый.
• Продажа квартиры и полное погашение — способ, который закрывает вопрос для всех сразу.
• Суд. Через суд выйти из договора практически невозможно: обязательство добровольное, и вы его приняли.

Когда поручительство прекращается само

Есть основания, о которых банки не напоминают, а сроки при этом жёсткие.

• Истёк срок поручительства, указанный в договоре.
• Срок не указан вовсе — тогда поручительство прекращается, если банк не подал к вам иск в течение года со дня, когда заёмщик должен был заплатить. Этот срок восстановить нельзя.
• Долг перевели на другого человека без вашего согласия.
• Банк отказался принять надлежащее исполнение от заёмщика или от вас.

Отдельный случай — когда условия кредита изменили без вашего согласия и ответственность выросла: поручительство при этом не прекращается, но отвечаете вы на прежних условиях, как будто изменений не было.

Проверять эти основания стоит до того, как платить: иногда обязанности уже нет, а платить продолжают по инерции.

Если заёмщик умер

• Долг переходит к наследникам, но только в пределах стоимости того, что они приняли.
• Если наследство никто не принял, поручитель отвечает по правилам своего договора — этот момент стоит перечитать отдельно.
• Первым делом проверяют страхование жизни заёмщика: при страховом случае долг закрывает страховая компания.
• Наследникам дают время: неустойки не начисляются до принятия наследства, но не дольше шести месяцев со дня смерти. Правило распространяется и на ипотеку.

Что проверить до того, как согласиться

1. Кем именно вас записывают — созаёмщиком или поручителем. Спросите прямо и посмотрите в договоре.
2. Есть ли вы в договоре купли-продажи как собственник. Если нет — платить сможете, а права на квартиру не будет.
3. Указан ли срок поручительства. Без него работает годичное правило, и это в вашу пользу.
4. Солидарная ответственность или субсидиарная. При солидарной банк придёт к вам сразу.
5. Застрахованы ли жизнь и здоровье заёмщика.
6. Потянете ли вы этот платёж сами, если придётся. Отвечать «да» стоит только тогда, когда это правда.

Коротко

• Созаёмщик — полноценный должник с первого дня, поручитель платит, если не заплатил заёмщик; по договору оба обычно отвечают солидарно.
• Статус созаёмщика по ипотеке сам по себе не даёт права на квартиру — нужно быть собственником по договору купли-продажи.
• Супруг заёмщика почти всегда становится созаёмщиком, а жильё, купленное в браке, считается общим.
• Просрочка заёмщика портит кредитную историю и созаёмщику, и поручителю.
• Развод не освобождает от ипотеки: изменить состав должников можно только с согласия банка.
• Банкротство заёмщика не списывает долг с созаёмщика и поручителя — банк предъявит требование им.
• Выйти из договора можно с согласия банка, через замену участника, рефинансирование или продажу квартиры.
• Если срок поручительства в договоре не указан, оно прекращается, когда банк не подал иск в течение года после просрочки.
• Заплатив за заёмщика, вы вправе требовать эти деньги с него — но только при сохранённых документах об оплате.

Если долг уже перешёл на вас

Ситуация, с которой к нам приходят чаще всего: человек согласился помочь, а через два года платит чужую ипотеку и не понимает, чем это закончится. Выход зависит от деталей: кем вы записаны, что в договоре про срок и ответственность, есть ли страховка, кто собственник квартиры и что с самим заёмщиком.

Если заёмщика не стало, долг переходит к наследникам в пределах стоимости наследства — как это устроено, в статье о том, переходят ли долги по наследству.

Мы разберём документы и скажем прямо: осталась ли у вас обязанность вообще, что можно оспорить, стоит ли платить дальше и как вернуть уже уплаченное. Если долг неподъёмный, посчитаем сценарий банкротства и объясним, что будет с квартирой. «Безкредитофф»: работаем по всей России, офис в Санкт-Петербурге — 8 (812) 407-34-16.